Home Approfondimenti Giuridici Vendita immobiliare: comodato inopponibile al nuovo proprietario

Vendita immobiliare: comodato inopponibile al nuovo proprietario

compra-vendita-immobiliInteressante pronuncia della Corte di Cassazione (Civ), in materia di vendita immobiliare. Con la sentenza della sez. III, 18.01.2016 n. 664, infatti, la Suprema Corte dopo aver ricordato che il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene stesso, atteso che le disposizioni dell’art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione – ha evidenziato come  tale inopponibilità si ponga su un piano diverso rispetto al tema della legittimità dell’occupazione da parte del comodatario. Ma procediamo con ordine, focalizzando l’attenzione sul fatto oggetto della pronuncia.

A seguito della stipula di un contratto di compravendita, il nuovo proprietario agiva nei confronti del comodatario, al fine di ottenere la condanna al rilascio del bene in questione in ragione dell’inopponibilità del contratto di comodato, nonché per il risarcimento dei danni subiti.

Il comodatario, pur costituendosi in giudizio, procedeva alla stipula di un contratto di locazione relativo al medesimo immobile e corrispondeva una somma a titolo di risarcimento del danno per il periodo successivo alla data del 31.12.2005.

Il Tribunale adito dichiarava cessata la materia del contendere e rigettava la domanda di condanna generica al pagamento dei frutti civili per il mancato godimento del bene, condannando l’attore al pagamento delle spese di lite.

 

asta-immobiliare-1024x682Il giudizio di appello si concludeva, invece, con una sentenza di parziale accoglimento, laddove il comodatario veniva condannato al risarcimento dei danni limitatamente al periodo dal 22 dicembre 2004 al 31 dicembre 2005: ossia dalla data della prima diffida al rilascio dell’immobile sino all’inizio del periodo rispetto al quale il comodatario aveva già corrisposto un risarcimento in via stragiudiziale. Il proprietario, non soddisfatto pienamente, impugnava anche la sentenza di secondo grado, a lui parzialmente favorevole, lamentando la violazione dell’art. 1372, 2 comma c.c. e dell’art. 1219 c.c. in relazione all’art. 1809 e 1810 c.c.. In particolare, si sosteneva la tesi secondo cui, stante l’inopponibilità al terzo acquirente del contratto di comodato stipulato dall’alienante, la detenzione dell’immobile posta in essere da parte del comodatario dovrebbe essere configurata come mera occupazione priva di titolo, a prescindere dall’invio di una diffida al rilascio dell’immobile.

Da ciò la richiesta di corresponsione del risarcimento del danno dal momento della stipula del contratto di compravendita, anziché dalla data di invio della diffida al rilascio.

A ben vedere, dunque, secondo il ricorrente soltanto il comodante avrebbe l’onere di sollecitare la restituzione del bene, mentre l’acquirente, non essendo legato da alcun vincolo contrattuale con il comodatario, non avrebbe l’onere di procedere alla messa in mora di quest’ultimo, in quanto tale detenzione del bene si qualificherebbe come illecito aquiliano senza necessità di messa in mora.

La Corte ha, però, rigettato tale argomentazione. Infatti, come precisato sopra, dopo aver puntualizzato che il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene stesso, ha rimarcato come tale inopponibilità si ponga su un piano diverso rispetto al tema della legittimità dell’occupazione da parte del comodatario.

Peraltro, sottolinea la Corte, il giudice di secondo grado aveva considerato la diffida inviata dal ricorrente al comodatario non come una messa in mora, ma come un atto idoneo a manifestare la volontà di voler disporre liberamente del proprio bene. E proprio dal momento di tale manifestazione di volontà deve decorrere il periodo di occupazione del bene, suscettibile di produrre un danno in capo al proprietario. Per tali motivi la Corte ha, dunque, confermato l’orientamento espresso con la sentenza di secondo grado.

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