Edilizia popolare, prezzo bloccato anche per le vendite successive

Maggio 8, 2017

EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE: VA RESTITUITA LA DIFFERENZA TRA IL PREZZO PREVISTO NELL’ATTO DI VENDITA E QUELLO (MINORE) PREVISTO NELLA CONVENZIONE ORIGINARIA EX L. 865/71

Con la importantissima sentenza n. 18135/2015, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che il vincolo di prezzo, relativo agli immobili edificati in regime di edilizia economica, ceduti in piena proprietà ovvero in proprietà superficiaria, seguono l’immobile a titolo di onere reale, “con naturale efficacia indefinita”: il prezzo indicato nelle compravendite immobiliari deve così ritenersi nullo per l’eccedenza e sostituito, di diritto, con quello rideterminato sulla base dei parametri della convenzione, anche per le rivendite successive alla prima da parte del costruttore.

EDILIZIA CONVENZIONATA: LA FATTISPECIE IN ESAME

La vicenda da cui ebbe origine la pronuncia nasceva da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile edificato – su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Roma – in regime di edilizia convenzionata, e verteva in tema di conclusione del contratto definitivo e di determinazione del prezzo della compravendita.
A fronte di una domanda di risoluzione per inadempimento, la convenuta chiedeva in via riconvenzionale la costituzione in forma specifica del contratto definitivo di compravendita e la contestuale riduzione del prezzo di acquisto per renderlo conforme al prezzo imposto dalla convenzione.

Veniva così in rilievo il tema, dibattuto anche in giurisprudenza, del prezzo massimo di cessione degli alloggi edificati in regime di edilizia popolare nell’ambito delle vendite successive. Il quesito veniva rimesso alle Sezioni Unite della Cassazione, chiamate dunque a decidere se il vincolo di prezzo massimo di cessione dell’immobile, costruito in regime di edilizia convenzionata, valga unicamente per il concessionario, oppure se valga anche per i successivi subacquirenti.

EDILIZIA CONVENZIONATA: COSA PREVEDE LA NORMATIVA SUL PUNTO

La Corte individua il riferimento normativo per la regolazione della fattispecie nell’art. 35 ottavo comma della legge 22 ottobre 1971 n. 865.
Tale norma prevede, tra l’altro, che la convenzione con la quale venga concesso il diritto di superficie debba prevedere «i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita».

In merito, rileva la Corte, la norma non individua nel solo costruttore il destinatario degli obblighi legislativi di determinazione del prezzo di vendita, a differenza, ad esempio, delle convezioni urbanistiche concluse ai sensi degli articoli 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977 n. 10.

Tale soluzione appare altresì conforme, alla ratio della cosiddetta edilizia economica popolare quella cioè di garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contenuto pubblico) ai ceti meno abbienti.

EDILIZIA CONVENZIONATA: COSA PUO’ FARE CHI HA GIA’ ACQUISTATO

Ebbene, con il prezioso apporto dell’avv. Ciro Coticelli, lo studio legale sta predisponendo dei ricorsi volti ad ottenere la declaratoria di nullità parziale ex art.1419 c.c. e la conseguente sostituzione di diritto della clausola relativa alla determinazione del prezzo di vendita in eccesso rispetto al prezzo vincolato ma soprattutto ottenere la restituzione delle somme pagate in eccesso.

Pertanto, per chi avesse acquistato un immobile in regime di edilizia economica popolare ad un prezzo superiore rispetto a quello previsto dalla convenzione ci contatti per aderire all’azione al fine di ottenere la differenza fra quanto ha pagato e quanto avrebbe dovuto pagare.

Spesso si parla di cifre anche superiori a 100.000,00 euro che gli acquirenti hanno diritto a ricevere da coloro che hanno venduto illegittimamente senza che tale azione determini la nullità dell’atto di vendita ma solo la nullità parziale dell’atto limitatamente al prezzo che invece che essere libero doveva essere corrispondente a quello di prima vendita.