Preliminare di vendita: è trascrivibile la domanda di accertamento giudiziale della firma?
All’interrogativo che precede la Corte di Cassazione ha risposto affermativamente (Cassazione Civile – Sentenza 19 dicembre 2016 , n. 26102), ragion per cui non si dovrà attendere l’esito positivo del giudizio di accertamento per procedere alla relativa trascrizione.
La Corte ha osservato che la disposizione dell’art. 2645 bis cod. civ., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che, quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l’unica via attraverso la quale l’interessato può conseguire la trascrizione è quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l’effetto della prenotazione dell’opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo.
Ne consegue che è trascrivibile ai sensi dell’art. 2652, n. 3, cod. civ., la domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata in cui si contiene un preliminare soggetto a trascrizione e che, ottenuta la sentenza, occorre procedere alla trascrizione dell’atto contenuto nella scrittura e questa produce gli effetti dell’art. 2645 bis, comma 2, cod. civ. dalla data in cui è stata trascritta la domanda.
La tutela del promissario acquirente per scrittura privata non autenticata verrebbe infatti sacrificata senza alcuna ragione logica nè sistematica se si dovesse interpretare l’art. 2645 bis cod. civ., come norma richiedente la preventiva instaurazione e conclusione del giudizio di accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni.
Preliminare di vendita, i passaggi della Corte
La Corte ha peraltro ritenuto opportuno aggiungere che la trascrizione del preliminare è lo strumento predisposto dal legislatore per dirimere i conflitti non solo tra più aventi causa dal promittente alienante, ma anche per risolvere i conflitti tra promissario acquirente e creditori del promissario alienante. Non vi è alcun dato testuale nè sistematico che induca a ritenere che l’effetto prenotativo sia limitato alle formalità pubblicitarie volontarie.
Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell’art. 2645 bis, comma 1, cod. civ. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis, commi 2 e 3, cod. civ..
Ciò significa che il pignoramento trascritto contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare non pregiudica il promissario acquirente che faccia seguire, nei termini di legge, la trascrizione del contratto definitivo o della domanda di esecuzione in forma specifica (quest’ultima, seguita dalla trascrizione della sentenza di accoglimento).
Questa conclusione è d’altronde coerente con la disposizione dell’art. 2775 bis cod. civ. La norma completa la tutela del promissario acquirente, dandogli l’alternativa, in caso di trascrizione di pignoramento da parte di terzi, nella vigenza dell’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare, di concludere la sequenza mediante la stipulazione del definitivo e la sua trascrizione (o mediante l’azione per l’esecuzione in forma specifica) ovvero di intervenire nel processo esecutivo facendo valere il privilegio immobiliare c.d. “iscrizionale” per i crediti restitutori e risarcitori dovuti alla mancata esecuzione del preliminare. In quest’ultimo caso, il privilegio prevale su tutte le iscrizioni e trascrizioni successive, con le eccezioni previste dallo stesso art. 2775 bis, comma 2, e dall’art. 2825 bis cod. civ., pur non prevalendo sulle iscrizioni ipotecarie anteriori.
Adriana Costanzo per Norma.dbi.it
11/01/2017
